【案件详情】

2025年2月25日，刘某与张某签订《房屋租赁合同》，约定刘某承租张某位于某地的房屋，租期1年。刘某入住后发现房屋自来水长期呈黄色且有杂质，同时存在楼上住户敲打争吵、马路噪音等问题，严重影响正常居住。刘某多次向张某反映水质与噪音问题，张某仅建议刘某自行处理，未妥善解决问题。2025年3月10日，刘某以“水质污染、噪音超标”为由向张某发送《解除合同通知书》并搬离房屋，要求退还押金、剩余租金及相关费用。张某则主张刘某单方违约，押金已交中介，不同意退款。刘某遂诉至法院。

【案情分析】

本案核心争议在于承租人是否因房屋水质、噪音问题享有单方解除权，以及相关费用的退还规则。

出租人的义务：出租人负有提供符合居住条件房屋的义务，并应履行租赁物的维修义务。本案中，张某作为出租人，在承租人反映水质污染、噪音干扰问题后，仅提出自行处理的建议，未采取实质性维修或改善措施，未完全履行保持房屋适宜居住的义务。

承租人的权利与限制：租赁物危及承租人安全或健康的，承租人可随时解除合同。但该权利的行使需以“危及安全或健康”为前提。本案中，刘某自行检测的房屋白天室内噪音未超法定标准；水质虽呈微黄色且有沉淀物，但后期有变清趋势，均不足以证明危及健康。法院认定刘某不具备法定单方解除权，但双方合同已实际终止。结合张某未积极改善居住环境的过错、房屋重新出租时间等因素，法院调整违约金为1个月租金，判决张某退还刘某剩余租金及门卡押金，驳回其他诉求。

合同终止与费用退还：合同因一方违约终止时，需结合双方过错分担责任。本案中，刘某单方搬离构成违约，应承担违约金；但张某未妥善履行维修义务，法院根据民法典相关规定调整违约金，并综合居住时间、房屋再出租情况，判令张某退还部分租金及门卡押金。